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美国房产交易中的安全卫士—产权公司(Title Company)

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2016/03/28

近年来美国投资房地产的话题非常热门,尤其是目前美国加州等房地产市场房价已开始触底回升,显然是非常好的投资选择,世界各地的投资者都在跃跃欲试。但是我国大多数的人对于投资国外房地产总有许多顾虑。但老实...

近年来美国投资房地产的话题非常热门,尤其是目前美国加州等房地产市场房价已开始触底回升,显然是非常好的投资选择,世界各地的投资者都在跃跃欲试。但是我国大多数的人对于投资国外房地产总有许多顾虑。但老实说,即使我们平时在国内购房一不当心,都有可能卷入房产纠纷中去,例如常有发生的“一房两卖”,或是伪造证件买卖,亦或者是经纪人携款潜逃。

平心而论,在国内购买房产都会遇上这样那样的问题,若是要投资美国房产,不仅人生地不熟,就连交易流程也不清楚,有各种顾虑不无道理。

这里我们不妨来探讨一下美国房地产市场的安全性,以及在美购房的可行性。

毫无疑问,任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房地产市场最初也是跌跌撞撞,时有纠纷,问题不断,总的来说,在房产交易中两大关键问题是:1)产权是否清晰可售。如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等,那么买方将卷入无止境的纠纷当中去。 2)交易资金是否安全。若遇上不法经纪卷钱逃跑,买方更是要白白地遭受巨大的损失。

为了应对这一系列问题,渐渐的一些由代理房地产业务的律师行发展起来一种新的行业,就是我们所说的产权保险公司(Title Company) 。1853年,美国第一家产权保险公司在宾夕法尼亚成立。他们为购买房地产的人们提供调查、保险等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,极大得保障了买房者的权益。

经过150多年的历练,如今美国的购房体系对于各种突发问题,疑难杂症都已能够沉着应对。相比我国,它的制度规范可以说是滴水不漏,无懈可击。


产权保险公司在房地产买卖交易中以第三方的身份全程参与:

1. 产权核查

在房产交易前,全面调查房产的各类公共文件是否完整合法,在确认房产的产权清晰可售后,出具产权承诺书。

2. 产权保险

为买方提供产权保险。如果产权存在产权承诺书中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷,并给买方造成损失时,保险给予赔偿或负责消除产权瑕疵。

3. 资金监管

交易过程中,买方支付的定金、过户尾款一律汇入产权公司的监管账户。这就类似我们所熟悉的“支付宝”,产权公司作为第三方监管所有的资金,以确保买方的资金在过户之前绝对的安全,杜绝任何欺诈行为。

4. 过户登记

前往政府部门进行网络登记备案,政府完成产权登记备案需要约4-6周,之后买方可登陆政府网站核实。 最后负责让卖方签署产权让渡契约,之后转交与买方。

为何能够监管资金?

也许看到这里你会有疑问,将所有的资金汇入产权公司会是安全吗?它占有了那么多资金,卷走钱财逃跑怎么办?

在美国,第三方资金监管者(Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等,而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适资金监管者。

首先,产权公司隶属国家或州政府部门管辖,并且拥有其颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管;另外,产权公司需要缴纳一定金额的保证金(类似银行准备金),以备特殊情况下向客户赔偿。

所以,资金交由产权公司监管是绝对安全的。

如果产权公司破产?

产权公司都隶属于州政府保险部门的管辖范围,如果产权公司面临破产解散,则必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前,面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手,监管账户和信托账户也将被重新清算。

产权保险的具体费用?

最后,关于,通常产权调查的费用为200-300美金,而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%,而保额一般为房产的总价。投保的这笔费用到底是哪一方来支付,多数情况下是根据各地法规传统而定的。

在美国购房过程中,产权保险公司从交易前的产权调查,产权保险,资金监管,过户登记,同贴身警卫般如影随形地保障了购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果,便是把钱拿回来。由此可见美国的房地产市场体系非常成熟完善,投资者都是非常安全的。眼光锐利的投资者大可放下种种顾虑,将重心放在投资目标的选择上,莫要错过了目前这段投资的黄金时机。


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