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2019/05/31

美国购房置业后,在房主的持有成本中房产税无疑是占比很大的一部分。所以,今天就来和大家说说房产税的小事儿...

美国购房置业后,在房主的持有成本中房产税无疑是占比很大的一部分。所以,今天就来和大家说说房产税的小事儿。

美国房产税自1792年起征,已经长达200多年的历史,经过长期的调整,目前已经形成完善的税收体系。美国每个州都要征收房产税,每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等. 并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区政府。

2019年美国房产税率表

 

那么政府征来的房产税用来做什么呢?

(1) 当地的基础设施. 一般来说,美国房地产税越高的地方,城市建设会越好。

高速公路:运行良好。行驶在高速公路上,如果路边有阻挡板或墙(用于隔离噪音),肯定周边区域房地产税高,这样才有钱改善公共设施以利于居民生活。公共停车场:多,停车位大,价格低或者免费。市政排水系统:清理及时,老化部分更新快。公共公园:建设好、数量多(美国公共公园必须免费)。

(2) 当地的教育拨款。美国公立学校的资金来自政府,而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表,就会发现,政府的房产税收入,有较大比例投入在当地的公立教育上。,房产税高,学校得到的资金多,教育质量相应就好,整体学区就比较优质。这样就可以吸引更多重视教育质量的人来这里购房置业,从而提升当地房价。

(3) 当地的治安。在美国房产税高的地方,治安也越好,警察的服务也特别好。你会常常看到警察开着车在巡逻,很有安全感。很多我们中国买家大部分时间都在美国之外,美国的家常常无人居住。这个期间如果把家中钥匙交给当地警署,他们会在日常巡逻的时候多加查看你的家,这样是不是增加了我们中国买家内心的安全感呢?

所以从以上3个方面来看,虽然房主在购房置业后缴纳了一定比重的房产税,但是房产税的纳税人确可以享受美丽的环境、优质的教育、良好的治安等等。还有一点需要提及的是,美国的财政收支状况是非常透明的,每个纳税的人,每年都会收到市政府发来的报告,里面列出了你交税的明细:多少用于公共设施,多少用于学校以及多少用于治安,里面具体到每一美分,都有明确的说明。这样我们就能很清晰地看到,高的房产税使区域内的生活环境更好,这样会吸引更多人购买这里的房产,从而又促进了该地区房价的上涨。所以房产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。是真正意义上的良性循环并且会惠及到每一个纳税人。
 
前面提到的是纳税人的获益部分,现在我们来看看欠税之后会怎么样美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。所以对于逾期不支付的房产会有:

(1) 滞纳金罚金的产生,当错过交税时间时,相应的惩罚费或者欠费利息会开始计算,政府不会立刻开始收回房产,而是会给房主几个月甚至几年的时间去交付地税(在这期间,利息是存在的),不同的城市可能宽限期不同。

(2) 但是当过了宽限期会有 1)拍卖房地产欠税,政府会把房主所欠下的地税公开拿出来拍卖,竞价高者得此欠税。买家会成为房主的债主,有买家负责代替房主还清所有得欠款和利息。如果房主不能满足债主的追款要求,那么债主可以根据法律,将房主的房子公开拍卖。2) 政府会直接拍卖此套房产,竞价高者得房产。买家不仅会买走这套房产,同时也会承担起所欠债务。

所以客人作为业主应当自觉遵守美国法律支付税款,这是客户的自主行为。虽然这并不是我们这类咨询公司的义务,但是我们还是很高兴能为我们的客户做提醒工作,作为我们威翰增值服务里的一部分,提醒我们的客户及时支付房产税。在这里需要提及一下,大多数州,如果在房产税出炉的那个月支付的话,房主是可以享受优惠折扣的,我们会根据房屋地址去到相应州的税务局网站查看税额多少以及支付方式等等,然后邮件客户。
在这里简单罗列几个房产税网址:只要输入相应的搜索字段比如房屋地址或者Parcel Number就能查到应支付税额的多少以及支付方式。

1) http://www.qpublic.net/hi/honolulu/ (夏威夷州)
2) http://www.ocpafl.org/searches/parcelsearch.aspx(佛州)

虽然我们发了提醒邮件给客户,但是客户有时比较忙,可能没有时间去查收自己的邮箱,所以可能我们之前发的邮件他们也没能及时查看,针对这样的客户我们会特别标注,邮件之后会电话再通知一次,以确保客户不要逾期付税。
 
客户佟女士(化名)在我们威翰的协助下购置了一套佛州房产,去年年底时候我们帮客户查看税额时发现她有未及时支付房产税的情况。我们猜测客人逾期支付的原因可能是因为工作比较忙在收到我们的提醒后忘记支付了,或者是客户支付方式出现问题了。因此我们立即联系客户了解真实情况,原来是客户和付款银行确认支付税款后,付款银行只是通过平邮方式邮寄出支票且对方也没有收到这张支票,而佟女士也没有及时查看这笔税款是否从自己的银行账户中划走。在得到相关重要细节之后,我们建议佟女士,以后邮寄支票要用寄挂号信方式而不是选择平邮,并协助她马上支付了未缴纳的税款。

所以我们在这里温馨提醒您:
1) 逾期未支付房产税是有很严重的后果产生的,例如有罚金和滞纳金的产生或者政府是有权收回长期未支付税款的房产的所有权的;
2) 因缴纳房产税是房主的自主行为也是房主遵守美国法律的一种体现,所以房主在购置房产后一定要及时关注房产税缴纳的情况,自己到地税网站查阅或者打电话咨询,决不能因没人通知或者没收到税单就不付税;
3)   在支付方式上有多种方式可选择,例如信用卡、支票或者是邮寄 方式,无论选择哪种方式一定要确保税金对方能按时收到。
4) 现行有效的联系方式是非常重要的。作为我们的客户,如果您的联系方式发生了变化,也请您及时通知我们,避免我们无法与您取得联系,无法将最近的信息通知到您。
  

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