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硬核干货必看!美国置业科普贴-Closing Disclosure(过户信息披露)篇

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2019/07/19

一般来说美国买房有几个关键节点,看房选房,写Offer,首付贷款,房屋保险,过户交接以及政府备案。今天就先给大家科普一下其中很重要的一个环节ClosingDisclosure--CD(过户信息披露...

一般来说美国买房有几个关键节点,看房选房,写Offer,首付贷款,房屋保险,过户交接以及政府备案。今天就先给大家科普一下其中很重要的一个环节Closing Disclosure--CD (过户信息披露)。买家在和建商签署了购房买卖合同之后,经历了几个月紧张又兴奋的等待,终于到了过户这一里程碑的时刻了。根据美国法律,在房子过户的前3天,银行(放贷机构)会提供CD文件给买家。它并不复杂,但里面列举的各种数字信息却极为重要,因此要仔细阅读这5页表格内容,做到了然于心。

 

一、 CD涵盖内容
 
(1) 过户信息Closing Information;
(2) 贷款条款Loan terms;
(3) 预计付款Projected Payments;
(4) 过户费用Costs at Closing;
(5) 过户时计算的款项Calculating Cash to Close;
(6) 交易概述Summaries of Transactions;
(7) 贷款费用Loan Costs;
(8) 其他费用Other Costs;
(9) 贷款信息披露Loan Disclosures;
(10) 可调利率表Adjustable Interest Rate(ATR)Table;
(11) 贷款计算Loan Calculations;
(12) 其他信息披露Other Disclosures;
(13) 联络信息Contact Information;
(14) 确认收到Confirm Receipt.

一、 怎样核对您的CD?
 
(1) 用您的Loan Estimate(贷款估算)来比对您的CD.里面很多数字信息或者是条款内容应当是相同的,但是也有可能会有所不同,因为您在开始和过户之间经历了数周甚至是数月的时间。
(2) 您的代理(Agent)从lender银行(放贷机构)那里也应该收到一份CD的复印件并且能帮助您核对它的准确性。
 
三、哪些细节需要核对呢?
 
Checking the spelling of your name : 核对您名字的拼写,要求银行更正任何不准确的联络信息。因为即使是小的拼写错误,以后也能招致大的问题。Check that loan term,purpose, product and loan type match your recent Loan Estimate: 核对贷款期限,目的,贷款利息,贷款类型是否和Loan Estimate是相同的,如果不同请联系银行询问原因。

Check that the loan amount matches your most recent Loan Estimate: 核对贷款额是否与您的Loan Estimate(贷款估算) 里披露的相同。如果增加了请马上询问银行原因。(一个可能的原因是过户费用和贷款整合在一起了,这样减少了在过户时预付的费用,加到了总成本上,由于您要支付额外的利息,贷款额增加了。)

Check your interest rate: 核对您的贷款利率,如果利率和您预计的不同,请询问银行原因。如果您已经锁定了您的利率,那么银行仅允许在有限的情况下可以改变利率。Does your loan have a prepayment penalty?  您的贷款有提前还款罚款吗? 这是有风险的。如果涵盖了这个选项,问问您的银行有没有其他的选择项。

Does your loan have a balloon payment?   您的贷款有气球贷吗?这是有风险的。如果涵盖了这个选项,问问您的银行有没有其他的选择项。(气球贷--balloon payment:分期付款情形下,平时每笔付款的金额都比较小而最末期一笔远大于平时的每期的支付款。)


 

Check that your Estimated Total Monthly Payment matches your most recent Loan Estimate: 核对您的每月还款总额是否和Loan Estimate相吻合。如果不相符,请询问银行原因。确认每月能无压力还款,也是很重要的。Check to see if you have items in Estimated Taxes, insurance & assessments that are not in escrow:  检查是否预估的税费,保险,不在第三方管理账户里?若是这样的话,您已经安排预算来分别地支付这些费用吗?

Check that your Closing Costs match your most recent  Loan Estimate:  核对您的过户的费用是否和您的  Loan Estimate(贷款估算)相吻合, 如果存在很大的差异,请询问银行获悉原因。Check that your Cash to Close matches your most recent Loan Estimate : 比对Loan Estimate(贷款估算) 核对您要支付的总额,这不包括你已经支付的钱,如果不同,请询问银行解释原因.

Check that “ Services Borrower Did Not Shop For” are similar to what was shown on your Loan Estimate:为了顺利的贷款成功,这是被银行(放贷机构)要求的第三方的服务。比对您Loan Estimate(贷款估算) 表格中第2页B部分“Services You Cannot Shop For”以及C部分”Services You Can Shop For“,看看所列举的服务内容都相同吗?费用应该是一致的,但是可能稍微也有些不同。

Check that prices in“ Services Borrower Did Shop For” match  what you agreed to pay: 这些服务内容,您已经分别购买了。如果在这部分中有任何您不知道的服务或者相关的服务商您没有选择,那么就要询问银行来解释这些费用的含义以及服务商是如何被选择的。

Check that your Seller Credit reflects what you agreed upon with the seller : 这部分数额是卖方同意给买方的。如果卖方同意支付确切数额而不是大致数额,那么它将会在“Seller Paid”(卖方支付) 里披露。这个数额的多少,银行(放贷机构)是有限制的,通常是房屋价格的3%-6%。 

How much will it cost if you make a late payment? 每月按时足额还贷是非常重要的,这能避免滞纳金的产生以及提高您的信誉记录。对于迟付,所产生滞纳金的多少,CD里都会清晰标识,可以提前关注下。Will your lender accept partial monthly mortgage payments? 如果您不能在指定的月份全额还贷,银行可能不会接受部分还款。即使银行接受部分还款,它也不会把还款应用于您的贷款中而是存放在单独的账户中。银行每月会收取滞纳金直到您补足差额。因未能足额还款,银行还可能向信用部门报告。

Will you have an escrow account? 很多房主支付房产税和房屋保险作为他们月供的一部分。这种安排就叫做escrow account(第三方管理账户). 这个账户是被放款银行设立并管理的,用来支付和房产相关的一些费用,比如前面所提到的房产税和房屋保险,物业管理费(HOA)是不涵盖在这里面的。如果在您的CD中提及您没有escrow account(第三方管理账户),而您又想每月支付房产税和房屋保险而不是一次性付清,请与您的银行沟通。

If you do not have an escrow account, are you paying an escrow waiver fee to the lender? 如果您不需要escrow account(第三方管理账户),一些银行可能会收取费用。如果在您的CD中显示了escrow waiver fee(管理账户弃权费),而您又想每月支付房产税和房屋保险到您的escrow account(第三方管理账户) 而不是支付escrow waiver fee(管理账户弃权费),请与您的银行沟通。

Contract Details:再次强调一下, 仔细认真阅读CD里的细节极为重要。

四、如果在核对上述细节时,发现了差异怎么办?
(1)如果只是一些小的差异,您需要立即与您的银行(lender,放贷机构)和产权公司(title company )来沟通更正。
(2)如果差异特别大,那么这份CD就需要重做,当然这会导致您的过户推迟几天进行。
 
以上这些内容,只是希望能更好的帮您理清一些重要细节。在以往的工作中,也遇到了一些客户,在签完自己的过户文件后,时间一长,完全不记得里面的细节了(比如选的是不是Adjustable Interest Rate—可调利率)。或者因为有事情需要联系lender(放贷机构)也不知道哪里去找联系方式以及自己的Loan ID#(贷款码)等。这需要您把CD文件仔细阅读并妥善保存好,这样就能节省您的宝贵时间避免上述不必要的担心。

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