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美国买房避坑指南-手把手教你买房如何选择好地段

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2019/08/26

即使在美国,房地产市场走向也是变化多端。许多投资海外房地产的中国买家也做过不少亏本交易。本篇文章将从地区、房价、时机等几方面向买家详细介绍美国房地产状况,...

即使在美国,房地产市场走向也是变化多端。许多投资海外房地产的中国买家也做过不少亏本交易。本篇文章将从地区、房价、时机等几方面向买家详细介绍美国房地产状况,避免买家成为反复无常的房地产市场的下一个受害者。买房子的时候拿到合理的报价是一个良好的开端,但房地产投资不能仅仅止步于此。更需要考虑的是,如何才能为买到的房产增加市场价值,提高自己的投资回报率。

在决定是否要买一座房屋前,需要先考虑一下投资这处房产可以带给自己多少回报。永远不要让自己对一座房子的喜爱蒙蔽了房屋本身具有的缺点。在购买之前,试着换位思考,以下一个潜在买家的角度来衡量这处房产。在考量过程中,任何对于自己或邻居来说产生不便的地方,都可能会被下一个潜在买家指出,从而成为影响此处房产交易价格的重要因素。

在这个充满不确定性的世界里,没有人能保证购买的房产一定会增值。然而,在好的地段买房会极大地提高房产增值的机会。无论房地产市场疲软或强劲,买房时选择好的区域都一样重要。正如李嘉诚说过:”买房,第一看的是地段,第二也是地段,第三还是地段。”地段好的房子,升值空间更大。在美国置业,我们则必须100%地确定自己是否买对了地段。那么,在美国买房如何选择好的地段呢?今天,跟威翰地产一起来看看,在美国买房选择好地段的十大要素吧!

买房选择什么地段需要根据买家自身情况来决定。比如,如果买家有年幼的孩子,那么在好学校附近买学区房会是一个很好的选择;而如果买家准备退休了,选择一处安静且适合进行户外活动的区域可能会更加适合自己;如果买家是喜欢都市生活或工作还不稳定的年轻人,那么最理想的社区可能是市中心的单身公寓……
但是除了这些个人生活状况及自身喜好决定的因素,选择好的买房地段也是有一些共同特征需要遵循和考虑的:
1.当地的经济状况:

决定一个地区的房价,需要看看该地区经济状况。大型企业的破产对一个地区的房价会产生较大影响。同样,该地区就业与失业状况的变化,也影响着当地房价的变动最好的迹象是失业率下降,就业机会增加,当地产业多样化,以及就业质量提高。

买家在买房前,想要了解上述经济方面的数据,可以登录www.bls.gov,这是美国国劳工统计局的官方网站,网站汇编了都市地区和县的就业和未就业数据。访问当地图书馆或商会也是了解当地就业情况的一个好办法。此外,一位房地产经纪人也可以帮助买家追踪以上数据。

2. 区域稳定性
美国一些地段或社区处在不断变化的状态中。比如,一处垃圾场可能在多次民众抱怨及投票会议后,就被一个美丽的公园所取代,那么在这个地区周围的房产价值自然也会随之发生变化。 在美国买房考虑买房地段时,需要事先调查这个地区的潜在变动因素。与当地的规划部门联系,或咨询当地资深的房地产经纪人,都可以帮助买家了解到正在考虑的社区近年的发展趋势。

3.了解周围学校教学质量:
即使是不考虑孩子教育问题的买家,也需要考虑自己的房子是否买在好的学区。因为当准备出售房子时,大多数有孩子的潜在买家都会对当地学校系统非常关心。另一方面,如果附近学校教学质量非常好,那么住在这个社区的孩子会是接受过良好教育的几率更大,从这种意义上,当地教学质量也影响到了到社区的生活质量。 在评估当地学校质量时,不要单纯依赖考试成绩或其他人的意见。买家可以选择对学校进行实际参观,与家长和老师交流,从而真实了解当地学校的情况。

4. 当地犯罪率:
许多中国买家都对美国的犯罪率比较关心,因为媒体上报道的美国犯罪事件频发。然而,与学校一样,在考虑一个地区犯罪率问题时,不要依赖传闻或片面的新闻报道。美国的社区编制犯罪统计数据,可以通过打电话向当地警察部门询问,另外也可以访问当地警察局网站来了解事实。

5. 是否靠近机构设施
买家应该了解一下:你的住宅所在社区是否有医院、军事基地、跨国公司等诸如此类的机构、设施。这些信息很重要,因为它们对于当地房产市场的影响非常之大。我们从谷歌公司在旧金山附近的地区都开辟有直班车,而这些直班车沿途所经过的地区的房地产价格一路上涨中看出个所以然。 不管怎样,对于将成为未来房东的你,房产与大型机构之间的通勤距离越短越好。所以,在你签下买房合同之前,你需要首先查证一下这一类的信息。

6. 当地基础设施:
基础设施也是考虑一个地区是否是具有吸引力的理想社区的重要因素。比如,宽阔的街道,美丽的行道树,绿色公园,方便的交通,大面积的公共停车场,以及地区邻近学校、购物场所、健身房和海滩……这些都是良好的买房地段的典型特征,这些设施为该社的房屋增添了价值。当然,很少有人能买得起拥有所有这些设施的社区的房子,但选择买房区域时,这些设施越多越好。

7. 人口统计数据 
该地区的所住居民的年龄结构特点对于你的房产投资在长期来说能否成功也是至关重要。例如,如果你的目标是先出租你的房产3至4年,然后再卖给首次购房的买家,那么你就应该寻找居民年龄在25-34岁的地区购房。 此外,你是想选择1年内人口增长了10%的社区作为投资目标,还是人口正在下降的社区? 人口减少意味着该地区的住房需求也在降低。因此,买房时查询当地的人口统计数据十分重要。

8. 当地居民的家庭收入
你需要了解某地段的家庭的平均收入水平,这样可以帮你节省一笔巨款,因为家庭收入越高,你出租和转售你的房产的价格也就可以更高。 如果让你在以下两套房产之间做出选择:一套售价为10万美元,其所在社区的家庭平均收入为3.5万美元;另一套的售价为11万美元,其所在社区的家庭平均收入为7万美元。那么你应该选择哪一个房产呢?显然,后者在租赁或转售市场上会更加占有优势!

9. 租金比较 
很显然,每一位投资者在出租自己的房产之前,都会对所应该收取的租金作一个横向比较。请注意,如果你买房纯粹是出于投资的目的,那么你需要对卖方所提供的租赁市场的信息谨慎地思考。即使你是通过美国房产房源共享系统 (MLS) 在公开市场上购买到的房产,你自己也需要找出至少三个当地市场租赁价格的数据。 

10. 房价趋势
在购买房子之前,应当了解房产所在地的房价趋势,并查看附近其他房产最近的出售价格。在最终决定掏腰包时,确保可以查到至少2-3个其他类似房产的出售价格。查看房价趋势可以让你发现自己所买的房屋价格是否被抬高。
下面威翰地产给大家分析城市里不同区域房产的特点.
一、闹市中心区
通常,闹市区的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的较高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。

二、次繁华生活区
靠近闹市,但又有一定距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。

与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低。

三、CBD区域
这个区域的房子,商务功能大于居住。由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸式建设的。

四、好环境老城区
在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。

五、城乡结合部
即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。

对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的,未来有可能是一个新的城市新兴区域。买房是人生大事,购房者应该保持一颗清醒的头脑,三思而后行,从多方面综合分析,根据自己的需求和经济能力选择合适地段的房子。
  

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