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一份决定海外投资成败的分析报告,不看小心亏到哭

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2019/09/20

为了抑制国内房地产过热,中国政府定下了房住不炒的主基调,同时出台限购、限售、提高首付比例...

为了抑制国内房地产过热,中国政府定下了房住不炒的主基调,同时出台限购、限售、提高首付比例、提高贷款利率等政策来压制房价上涨。中国人对房产投资的逻辑是房价一定是上涨的,至于持有成本、现金流等其他因素,都可以忽略不计。在现在的背景下,中国的房产市场需要重新审视!中国房产的租金回报率,也就是现金流都是极低的。而四个一线城市的租金收益率分别为广州(1.9%)、北京(1.8%)、上海(1.8%)、深圳(1.6%)。而6月CPI(居民消费价格指数)涨幅是2.7%。这意味着,如果房价不上涨,那投资国内房地产的租金收益和余额宝差不多是一个水平。

在这种情况下,在国内找一个稳定、收益也还可以的投资渠道,几乎是没有了。今年整个中国房地产市场不像以前那么好,其他的投资市场也不太好。那是不是只消费就可以了?不是的。大部分人要组成家庭,以后会背负更多的责任,如果没有将现在积累的财富放到很好的位置,那么未来十年的收入可能没办法这么快的增长。 

最近五年前扫货的中国房东们,今年却突然急着抛房,急着变现。为啥他们都急着在这个时间点,集中卖房?一是觉得房价暴涨基本不太可能,就像文章第一段提到的政府调控的态度已经是非常明显了,第二就是最近的汇率波动因素,为什么都在关心汇率,还不是想规避风险!对冲国内风险,避免押注单一市场!文章后面会有所提及。所以需要考虑新的投资方式,考虑海外房产投资。

众所周知,国内外50%以上的富豪都是靠房地产发家的,而房地产也成为了唯一一个相对低风险高收益的投资方式,胡润百富报告显示高净值收入人群的投资方式中,海外房地产投资比重达到了43.4%。“分散风险”是中国高净值人群购置海外房产的最主要原因。对于国内财富人群来说,自身的资产很容易受到国家GDP和人民币汇率的影响,所以他们开始放眼于全球,并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

投资海外房产收益如何?

如果抛开国内的投资环境,那我投资海外房产有什么意义呢?

其实主要是三点:汇率、租金现金流、房价溢价的收益。当然有收益也有一定风险,事情必然是双面的。

一、汇率
自从8月5日,离岸人民币兑美元汇率跌破“7”关口,此后,美元汇率一直呈高走状态,美元汇率最新报价:1美元兑换7.13元人民币。很多客户看着一路高涨的汇率走势图,看着美元蹭蹭蹭往上涨,心里抓狂得不行。如果前几年在美国多买几套公寓,什么都不做,过去一年光是汇率就能净赚不少。

二、租金现金流
我们在文章开头就有说中国房产的租金回报率,也就是现金流都是极低的。北上广深等中国一线城市普遍在1.5%以下,即使是大热的成都杭州也只有2%左右。在这些城市购买房产想要靠租金收回成本需要五六十年的时间。众所周知投资成熟市场可以获得稳定的现金流,在美国的很多城市,房产的租金回报率很高,例如威翰目前正在热销的位于加州内陆帝国的Riverbend水景别墅社区(目前仅售25套紧俏尾盘),租金回报率高达5.4%,保守估计,不到20年就可以将投资这个房产的钱拿回来,投资价值想必已不言而喻。

三、房价溢价的收益
美国抵押贷款利率在5月初呈现下降趋势,而低抵押贷款利率,强劲的劳动力市场,低失业率和适度的工资增长也给美国房市带来了积极的影响,美国房价一直呈现上升的态势。我们依然Riverbend别墅社区为例,来为大家详细讲解购买美国房产房价溢价的收益。

Riverbend所在的加州内陆帝国地区,根据知名房产网站显示的数据,内陆帝国的房价一直呈现增长的态势。

美元兑人民币的高汇率、美国房产的高租金收益率带来的高现金流和房价溢价带来的高收益是促使大家投资美国房产的根本原因。

我们来举个例子,去年赵女士在我们公司以$574,046美金的价格购入Riverbend河滨西岸水景别墅社区的一套独栋别墅(面积261平方米,2层4卧3卫2车位车库),仅仅过去一年,该别墅房价升值至$620,000,房价增值$45,954,一年内房价涨幅高达8%!租金$3700/月,扣除房地产税物业税等持有成本外,租金回报率高达5.4%,最后再加上汇率的波动,一年内,这套房产为赵女士带来了10多万美金的总收益。

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