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2019/10/12

上海、纽约,这两个经常被相提并论的城市,一个是东方崛起大国的开放窗口...

上海、纽约,这两个经常被相提并论的城市,一个是东方崛起大国的开放窗口,一个是逾一个世纪的老牌世界金融中心。这两个在东西方文化浸染下发展的城市,却有着很多相似的地方。比如摩天大楼支撑出的天际线,同样都是港口城市,一条主要河流穿城而过。

越比较,越发现这两座城市间奇妙的联系:外滩VS.华尔街、陆家嘴VS.曼哈顿中城、人民广场VS.时代广场,南京路VS.第五大道。它们虽分别地处地球两端的上海和纽约,却在各自的城市中处于相似的地位。当然,还有皆为舆论焦点的两座城市的高房价。

在许多人的心目中,纽约一直都是全世界最高消费的地方,除了生活费高的吓人之外,就连房租跟房价也是年年大幅度的成长,众所周知,上海也是出了名的高房价,但是在国人心中,上海的高房价在纽约面前还是有点逊色,真实情况到底是怎样的呢?我们仔细比对了一些数据,来为大家揭秘:究竟是纽约的房子贵?还是上海的房子贵?

NO.1 城市均价
纽约和上海分别是美国和中国的经济中心,同时也都是世界超一线城市,城市的基础设施建设都很发达。但是,在经济发展水平、GDP 总量和人均GDP方面而言,上海距离纽约还有不小的差距。

由上表格可见,相比较纽约而言,上海市人口更多,但是GDP总量和人均GDP比纽约少很多,纽约的人均GDP比上海高6.5倍。了解了两个城市的基本情况后,我们来对比一下上海和纽约的平均房价水平。首先,先用上海最常见的小区楼房 VS 纽约的公寓:9月上海新房均价4.95万元/平,二手房均价5.2万元/平。考虑到上海新房数量有限,我们以二手房为例。想在上海买一套100平方米的二手房需要花费520万左右。

根据房地产网站zillow上的最新报道,目前纽约的的房屋售价成交价为$650,000(折合人民币450万元左右)。纵观zillow上的在售房源,我们发现 纽约的独栋别墅,均价为$700,000(折合人民币497万人民币)。公寓(Condo House)(也就是我们熟知的「普通单元商品房」),最新均价是$789,000(换算成人民币约560万人民币)

上海的别墅,我们先不看汤臣一品这种极端价位的别墅(基本在一平方27万人民币,一套别墅下来自己算算几千万甚至上亿),普通一般的不管是独栋还是联排,基本也都在上千万左右了。所以从整体来看,上海和纽约的房价水平差不多。

NO.2 市中心房价
看完整个城市的平均房价水平,我们来对比一下城市核心地段:纽约曼哈顿和上海市区内环的房价。先说纽约:纽约市共有曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区、布朗克斯区、斯塔滕岛区等5个行政区。说到纽约富人区,基本也就是曼哈顿了。目前,曼哈顿地区普通房子的均价在9.5万元/平方米起,高端点的已达到20万元平方米以上。至于上海内环,每平方10万+已是稀疏平常的事情。

举例来看:这套房子位于曼哈顿哈德逊河旁边,套内面积118平米,3个卧室,2个洗手间,售价160万美元,相当于1136万人民币,均价约9.6万元人民币/平。而上海的相似地段,想买一套在黄浦江沿岸套内面积120平左右、精装修的三居室,需要花费1300万左右,均价约10.8万元/平,比如黄浦江沿岸的外滩公馆有一套在售的房源,140平左右,三室一厅,挂牌价格高达1500万元。

NO.3 购买力

最后我们说下纽约和上海人民的购买力和租金水平。上海的购房压力肯定是更大的,主要是两方面因素:第一,上海的人均收入水平比纽约少很多,导致房价收入比飙升。2018年美国纽约GDP总量突破1万亿美元,达到10300亿美元,问鼎世界第一,人均GDP也高达12万美元。2018年上海的GDP总量达到4498亿美元,人均GDP1.85万美元,远远低于纽约。第二,上海的房价收入比远远高于纽约。

所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是衡量房子购买可承受性的基本标准(越低越好)。上海的房价收入比高达44%,房价收入比则更夸张,北京是46,纽约只有11.93,这意味着上海买房需要工作44年,而纽约只需要12年。

第二,美国的贷款政策降低了购房压力。美国政府从国民利益的角度出发,推行了一系列税务补贴政策鼓励民众贷款买房,拥有属于自己的房子。如美国自住房住满两年以上出售时可享有增值税减免优惠,自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。如果以贷款的形势买房则可以享受到很多的福利,此外,房主缴纳的房产税也可以减税。反观上海,近年来不仅有限购限贷政策,还有层出不穷的“满五唯一”政策,使购房变得更为艰难。对比下来,纽约的房子并不像我们想象中的天价以及遥不可及,特别是纽约核心金融区的房价比上海的核心金融区外滩和陆家嘴还要便宜!

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