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在美置业如何省钱省力省时间,找房产经纪人

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2019/10/12

国人初到美国买房,都会觉得买房这种事情,只要逛逛论坛,找找亲戚...

国人初到美国买房,都会觉得买房这种事情,只要逛逛论坛,找找亲戚,就可以直接与地产商进行房屋交易。实际中,美国的地产商一般不直接参与到房屋交易中,而是由持牌的经纪人全程处理。经纪人在房屋交易中的作用至关重要。一个专业而又负责的经纪人,可以让购买者节省时间、精力、和财务支出,事半功倍。下面我们就了解一下为什么在美国买房要找经纪人。

美国房地产市场之所以繁荣活跃,其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外,还有就是美国政府重视房地产经纪人行业的发展。在美国,旧房销售占整个房地产销售的85%,但不管买卖新房或旧房,开发商基本不直接出马,房地产经纪人发挥着非常重要的作用。经纪人全过程处理,省却的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。

而且美国政府只对符合资格和职业道德的人发放房地产经纪人执照,并有严格的管理制度。威翰老客户杨先生在美买过两栋新房。他表示,有自己的经纪人就有了安全感。让人心里有底,知道有人会尽力保护你的权益。

然而经纪人提供的不仅仅是安全感而已,下面就分析一下房产经纪人在房产交易中的必要性:

1. 寻找美国房产经纪人有哪些必要性?

中国人初到美国买房,不愿意接受专业人士的咨询服务,看论坛,找亲友,见到哪个房子便宜,马上下单就买房,而房屋的具体情况、产权问题、税务问题、交易流程等,都非常生疏。没有专业人员很难达到最佳的安排,还可能会使投资受到损失。

另外,还有一些购房者直接找到房子的开发商/卖方经纪人,但是您要知道开发商/卖房经纪人的职责是保护开发商/卖家的最大利益,他是不能正确的给您任何意见和建议的。在这种情况下没人能保护您的最大利益。并且,一旦开发商/卖家发现他自己的经纪人帮您砍价,是可以起诉这个经纪人的。所以,为了免去卖方的顾虑,卖方经纪人也是不愿与没有经纪人执照的客户直接对话的。

因此,拥有一个经纪人就变得十分重要,一个好的房产经纪人可以给你提供更多有价值的信息,买家所看到的商业网站上的挂牌房源信息来自于经纪人所使用的一个系统--Multiple Listing Service(MLS)。这个系统当中关于房源的信息应该说是最全面的,而商业网站也是抓取了其中的信息。

那么有哪些是你看不到的?比如说这个房子的成交历史。有一些州的房屋成交价格并不公开,你所看到的价格只是当初挂出来的价格。你是看不到实际以什么价格成交,而这个信息是经纪人可以看到,然后可以告诉你的。再比如说,经纪人和经纪人之间可能会有一些留言,那在这些留言当中包含了很多重要的信息,是你在公开的描述当中看不到的。比如说,这个房子现在有租客的话,你可能看不到租金是多少。

还有,法律要求卖方写一个seller’s disclosure,卖方的信息披露。这个信息披露上就包含了这个房子有哪些设施设备;这些设施设备是不是正常;有没有什么毛病;有没有做过什么样子的维修。这些信息对你来讲肯定是重要的。这些信息也是可以在MLS系统上面能够看到的,可以由经纪人提供给你。其他的信息,比如关于这个房子的历史资料。如果这个房子要买保险的话,保险的报价等等经纪人也可以给你提供。

2. 购买美国房产时,我需要支付多少佣金费用给经纪人?
在美国房地产买卖时,买方代理人和卖方代理人的佣金一律由卖家支付。卖家在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同。当买方由别的经纪人带领来买房时,卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。无伦您要买的房子价值多少,您如果作为买方,那您所找的代理人是不会收取您的任何费用的。

3. 在美国,有房产经纪人相关的管理制度吗?

美国各州均设有“经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)”。该系统不是美国联邦政府制定,而是由各州政府制定的。它们都保证了当房地产经纪人给买主或卖主造成很严重的伤害和经济损失而潜逃或无力偿还时,买主或卖主在经济上能够得到合理的赔偿。而且,所有的产权过户都是由中立的第三者即产权公司办理。产权公司会根据房地产买卖合同(即房产经纪人所受理的相关合同)的有关条文,把一些费用,诸如:佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除并立即支付给卖主。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入收取好处费或者控制房款的机会。

4. 找到优秀的美国房产经纪人需要注意些什么?

在美国看房与在中国看房不同,在中国,每一个中介手中的房源可能是不一样的,而且中国人也喜欢同时找好几个中介,让他们去“窝里斗”,相互制约。而在美国,所有中介手中的房源都是一样的。所以如果感觉投缘,信得过这个人的话,找一个就够了。可以先打电话筛选一下,在专业水平相当的情况下挑出两个人,然后再见面谈谈,就跟我们找朋友一样,主要是谈得来,然后定下一个来。

一般在美国,找到一个合适的经纪人之后,就由他全权代理,而且要签代理协议,很多人不愿意签协议想着找多个经纪人,相互比较。美国的经纪人最讨厌这个行为,因为这意味着您的不诚信。一旦被发现您同时雇佣了多个经纪人,那么没有人愿意为您尽心尽力做事。签了协议的你们之间就是客户关系,这个经纪人的职责就是保护您的最大利益,给您最多的建议和意见。而不签代理协议的您只能算是个消费者,就算他带您去看房但他也算是卖家的二级代理经纪人,毕竟是人家卖家出双方的佣金。所以不签协议的话您的利益是很难保证的。

5. 在美国买房寻找到一位靠谱经纪人有哪些好处?
1)帮您填写繁杂的英文表格。如报价合同,验房报告,贷款证明,房屋保险,地契等等。
2)为您提供房产的更多相关信息与选择。如当地社区、学区、公共设施和其它的信息。他们还能提供每栋房产的客观信息,给您客观的意见。一栋房子意味着家庭,放松和安全感。它是一种情感的承诺,通常也是一生中最大的购买决定。经纪人会为您做出客观的考量,有利于您做出最正确的决定。
3)帮您发掘到理想的好房子。你会经常发现自己正寻找的房子已经上市,但并没有看到广告。地产经纪人能帮您将这些房子挖掘出来。
4)美国房产经纪人具有更多的谈判经验。谈判不但包括价格,融资贷款,条款,过户日期的交涉,还有您完成购买房产手续前必须完成的验房,修缮,装修或设备要求等的交涉,保证您在不损失利益的情况下买到最理想的房子。
5)懂得房产交易的专业术语。能帮您顺利的完成一些复杂程序。
6)帮你选择房屋升级选项
建筑商一般会提供很多的装修和升级选项,让买家难以抉择。经验丰富的房产经纪人可以为你推荐有利于增加房屋转卖价值的升级选项,告诉你哪些项目自己来做更为划算,同时还能帮你避免有可能会影响房屋估价的过度修缮。
7)当作为卖方经纪人时,您的房产经纪人会帮您预审,筛选合适的买家,这样就不会有很多陌生人出入您的家了。

6. 买新屋同样可以找买方经纪人。

很多人认为如果在建筑商手里买新房就不需要经纪人了,看到房子里的销售人员, 就把买房子当成了买普通商品一样,请销售人员为他们讲解及服务。要知道这些销售人员是建筑商雇来的, 他们是代表卖主的, 他们责任是为卖方推销房子, 那么任何不利于卖方的事情, 他们都不会告诉你们的, 而只有代表你们的买方经纪人才会将各种情况, 不论利弊如实地告诉你们。并且建筑商不会因为你们没有经纪人就把经纪人的佣金付给你们。所以当买主去建筑商处看房子时,不论是否已和经纪人签过买方经纪人协议, 都应告诉建筑商自己有经纪人, 以免今后建筑商不同意你使用的经纪人,而你也得不到任何从经纪人那里来的帮助。

一些买主去建筑商处看房时, 以为没有请房产经纪人能得到更多的好处,后来发现有没有经纪人没有区别, 这时想再回过头来找经纪人帮忙, 结果为时已晚, 建筑商已不再接受你们后来找来的经纪人。专业的房产经纪人不只是开车带著客户到处看房,他们作为购房交易中必不可少的一方,能够规避风险、促进交易进程、提供优质的服务。

7.中美房产经纪人对比

中国的房产经纪行业发展仅仅十几年,时间短基础差,存在着很多问题。特别是整个行业正在面临着职业化的进程,从底层的规则、制度到经纪人对于营销、专业和合作的认识等,都和美国成熟的行业有很大的差距。
下图从七个维度做对比,来分析中美之间的房产经纪人的区别:

由此可见,相比较中国房产经纪人,美国房产经纪人更专业,更值得信赖。

持牌管理制度

美国房产经纪人58%持有房产经纪人的牌照,整个行业有完善的职业化管理。经纪人不仅需要通过考试才能拿到牌照,而且工作后,行为也受到严格的管理,一旦行为不当就会受到惩罚,甚至被吊销牌照。

 而中国房产经纪人的持牌比例更低,也缺少职业化的管理。一方面经纪人持牌后依然不能拥有查询数据等权利,经纪人考证积极性不高。另一方面,现行考试的通过率太低,持牌后对经纪人的行为也没有管理,整个社会对于牌照的公信力没有建立。

房源信息 vs. 交易顾问

在中国,中介经纪最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息,是房产中介用来获客的手段。此外,中国并没有一个专业的平台可以公示在售房屋的产权信息以及提供房屋检查等服务,房屋信息的不公开透明使得一些“一房多卖”等房地产乱象不断进入我们的视野,这也让那些买房后本该高兴的消费者,陷入艰难维权之中。

在互联网时代之前,美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在,经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国,消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的,不存在房源信息的不对称。

中间人 vs. 委托人

在中国,中介把买家与卖家联系到一起,以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标,所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国,实现经纪人独家代理制度,通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人,全权代表用户的利益。在交易过程中,买家与卖家并不需要见面。

中国房产市场最让人诟病的一点是买房时,开发商或中介公司都会要求买家先交定金,再签订正式商品房买卖合同。并规定购房定金不能退,这种定金或订金的约定,对买家极为不利,使买家在签约时处于受制于人的境地,买家往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。然而在美国情况不同,美国法律规定,如果在合同规定期限内,买家对房屋的情况不满意或者卖家自身贷款遇到问题可以拿回定金。这里的不满意包括房屋有质量问题、产权问题、周边条件不符合买家要求、评估值低于卖家出价等等。大大保障了买家的利益。

作为买家,找到值得信赖,并与之能合作愉快的经纪人是一件非常重要的事。

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