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高性价比的美国投资房怎么选,了解这八点就够了

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2019/10/15

熟悉美国房产的读者都知道美国有几种房产类型:自住房、投资房和度假屋。每个已婚家庭或单身个人的基本住宅...

熟悉美国房产的读者都知道美国有几种房产类型:自住房、投资房和度假屋。每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,就是自住房,它区别于其他房屋(如投资房和度假屋)。从税法上说,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。

另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。

目前赴美买房的游客多以购买投资房居多,众多周知,购买投资房的首要目的就是赚钱。但买什么样的房子能够又赚又省心呢?今天,我们就来简单分析一下买投资房的要点。

一、注意投资房和自住房的区别

如果你想在美国买房,应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜欢郊区,有人向往市区,有人喜欢独栋别墅,有人爱公寓,有人爱住水边,有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只有一个,就是自己喜欢才买。只要喜欢,买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房,那就不一样了。投资的目的是赚钱,在房价缓慢上涨的市场,只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的,试想,每个月能花几千美金出租房子的人,早就有能力购房了,怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,难有长期租户。

通常情况下,这类型的投资房具有以下特征:独栋别墅or公寓,共有2~4个卧室,有车库,无泳池。以上特征的房屋在租房市场更容易被选择,鉴于美国家庭的人口数量较多,2~4的卧室的房子最受欢迎,如果是公寓房,1~3个卧室的出租率较高,独自租房的单身人士会倾向于1个卧室的小户型。美国人出行开车为主,因此车库是必需品,而游泳池因为维护和保养会带来较多费用,不利于房屋出租。

二、地理位置

地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要好,所谓经济上升,通常就是人口是否呈增长态势。因为房产主要用于出租,因此买家在选择区域位置的时候,需要考虑当地的经济状况和就业率,就业状况好的城市,租房的需要也就较大,利于房屋出租。例如,佛州奥兰多国际机场的东南,在一块28平方公里的土地上,集中了大量的商业建筑和居民住宅,这片区域被称为诺娜湖医疗城,这里包含了中佛罗里达大学的新医院、著名的桑德福-伯纳姆医学研究所、退伍军人医院、内穆尔儿童医院和中佛罗里达大学分校区。

整个医疗城总投资额超过30亿美金,创造了几万个工作岗位,当地房价几年内大幅增长,租金也是一路上水涨船高。威翰老客户李先生两年前买了诺娜湖医疗城附近Storey Park的一栋房产,目前房子已出租,不菲的租金助力李先生轻松实现了以租养房。另外,房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能够出租或出售,价格也偏低。

三、建筑年代

对于不熟悉房屋装修,工作繁忙怕麻烦,或者本人不在美国的买主,建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高,麻烦多,维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率,通常远远不如老房子,但由于老房子的修理费多,故净投资回报也相差不会太大。

通常50年以上旧房子(这里主要指公寓楼)的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表,于是不得不由屋主支付电费和水费,而美国人一年四季都开空调,浪费相当大,这是笔不可控的开支。

四、投资房贷款安排

近期,美国长期房贷利率了大幅下降,甚至到了历史最低点。
8月8日,贷款交易巨擘房地美(Freddie Mac)表示,30年定期贷款的利率平均值从月初的3.75%下降至3.60%,相比去年同期的4.59%下降了近1个百分点;与此同时,15年定期贷款的利率平均值亦从3.20%下降至3.05%。

如果有条件贷款,一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆,仅靠租金收入,投资回报率就可达7%甚至更高。几年后总投资回报率一定相当可观。从贷款比例来讲,投资房贷款最多能申请到70% ,这就是说购房者至少要付30% 的首付。若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款,申请人的信用分数通常要在660 分以上。

五、房产税和保险

投资房的房产税和保险也是考虑的因素,因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

六、房屋保养及支出

按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,在合同中最好约定一个前提条件,那就是为了确保房屋质量,要求聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便了解屋顶是否需要更换,下水道和空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付,如果通过Inspection发现了质量问题,可以要求售方修理,如果售方不负责修理,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。

七、购入投资房,后续如何出租打理?

对于投资者而言,买房之后最重要的事情,就是找到一家好的房屋管理公司。

美国几乎所有职业都需要考取执照才能上岗,房屋管理公司也是如此。如果对美国当地的情况不够熟悉,可以咨询当地的房产经纪人,让他们来推荐房屋管理公司。评判一家房屋管理公司,可以从它在当地市场管理了多少套房产、管理经验、管理规模等角度来考量;此外,也可以根据房产经纪人的推荐,挑选几家房产管理公司进行了解,选择适合自己的管理方案。

关于房屋管理费,从5%、8%、10%不等;而寻找租客的费用,一般是一个月的房租或者几千块钱——千万不要觉得这笔钱花的多余,美国租房需要调差租客的信用记录,不仅需要租客签字授权查询,还要缴纳查询费用,如果自己寻找租客,这些琐碎的工作不仅都要劳心费力,房主还要承担不靠谱租客不按时缴纳租金甚至不交租金的风险。

八、“投资选公寓,自住选别墅”有没有例外?

确实,同样地区的公寓价格低于别墅,更适合房产投资;而别墅居住更舒适,适合自住。

但是也有例外。比如纽约尤其是曼哈顿,就很少有别墅,只能考虑购买公寓。位置好的公寓,动辄500万美元起步,更是不乏天价公寓。而在佛罗里达州的奥兰多,短租别墅则是非常好的投资产品。很多美国家庭习惯冬天去奥兰多度假,当地的酒店和别墅入住率非常高,能保持在70%左右。因此奥兰多短租别墅的租金回报能达到5%以上,十分具有投资价值。比如目前正在热销的位于奥兰多的索达兰别墅社区,投资回报率高达6%,威翰还提供两年包租服务,是投资房的不二之选。

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