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美国房子永久产权的真相,可以世世代代都拥有吗?

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2019/10/24

了解美国房产的读者朋友们都知道,美国房屋是永久产权。很多国人对永久产权的理解是可以住一辈子,并世代相传的房产。美国房产“永久产权”包括什么呢...

了解美国房产的读者朋友们都知道,美国房屋是永久产权。很多国人对永久产权的理解是可以住一辈子,并世代相传的房产。美国房产“永久产权”包括什么呢,是否真的像大家理解那样可以世代相传吗?

一、中国70年房屋产权

在中国,大家都知道,买了房子之后,就拥有了房屋使用权,在我国,住宅土地的使用年限一般为70年。要说明的是: 70年产权的计算是从开发商拿地开始起计,不是从你买房或拿到房产证那一刻开始算的。等房子产权转移到你手里的时候,使用年限早已不足70年了。假设李先生和王女士今年买房,但李先生买的项目是2017年拿地,而王女士买的则是2015年拿地,然后该地直到近几年才开发,那么李先生的商品房剩余产权年限是68年,王女士的是66年。

土地属于国家所有,人民享有土地使用权这是中国特色制度的鲜明特点。我们要搞清楚一个问题,70年产权年限指的是土地使用权年限,而我们对房屋的使用权是永久的。据最新的民法典草案规定,70年产权到期,也就是说房子土地使用期满了,产权自动进行续期,根据当时的情况免缴或者缴纳一定的续期费用,而且,费用应该是大家都能接受的一个合理费用。

二、美国房屋永久产权

精明的犹太银行家早就明白:房地产业中,“增值的是地,贬值的是房。”美国的国土面积982万平方公里,除掉66万平方公里的水面,陆地面积为916万平方公里,其中大约三分之一归政府所有,其余为私人财产。换而言之,这三分之二的土地均可被购买。在购买美国房产的同时,也买到了地表所有权、地下所有权和领空所有权,即包括地球表面到地心,和土地上方的领空。其中地表的建筑,树,河流之类都是你家的。

地表所有权 Surface Right

地表权是指使用、改良和出售土地表面的权利。这意味着你有权占用、建造和以其他方式使用你的土地的表面上的一切。因为你拥有土地所有权,你可以在你的土地上盖房子,建造一条私人道路,或种菜种树之类。地表权利可以单独购买、出租或出售。因为地表权只是土地的一系列权利之一,可以从这些权利中分离出来的。

地下所有权(采矿权) Mineral Rights

地下所有权赋予该地块的所有人勘探、开发、开采和销售地表以下资源的权利。如果发现你家地下可能会有石油,金矿之类资源,那你就中大奖了。 全部归您所有,和国家没有半毛钱关系。与地表权一样,地下权也可以根据州和联邦法律买卖和转让。

领空所有权Air Rights

领空权是指控制、占用或使用你土地上方垂直空间的权利。 但它通常比地表权利更受限制。这意味着其他人也可以使用你的土地上面的空间,如果这样做是合理和必要的。例如,你不能禁止民航或电线经过你的土地上方。 与地表权一样,领空权也可以单独买卖,尤其是在人口密集的地方(高建筑楼层买卖)。

三、产权永久不代表世代拥有

购买美国房产是永久产权的,但是产权的持有是有成本的,比如每年都要缴纳房产税、物业费、遗产税等等。美国人不抗拒房产税,因为房产税取之于民用之于民。主要体现在当地的教育、治安和城建设施上。美国公立学校的资金来自政府,而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表,就会发现,政府的房产税收入,有较大比例投入在当地的公立教育上。

房价高的地方,房产税高,学校得到的资金多,教育质量相应就好,整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中,使之形成一个良性的循环。业主缴纳了房产税之后,也可以享受当地更好的治安和城建设施。

此外,如果房产所有人去世,房子不会自动变成法定继承人的财产,也不是简单办个手续就能继承,这中间涉及到一个国内没有的概念:赠与税和继承税。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份,简单来说就是无论你是否为合法居留身份,是持绿卡还是公民,哪怕你从未踏入过美国领土,但只要以个人名义在美国持有不动产,就需要牵扯到赠与税和遗产税。

赠与税和遗产税通俗来讲,纳税人生前免费给予他人的行为受到赠与税的约束,纳税人去世后财产分配的行为受到遗产税的约束。所赠额在一定限度内是免税的,且有年赠与额度限制和一生赠与额度限制。每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是1120万美元,父母两人加在一起就有2000多万美元的额度,普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民,每个人只有6万的税款免交额度,加在一起12万美元,也就是说,房产价值超过6万美元开始,起征赠予/遗产税,这就需要好好算一算。如果房产在赠予或继承时市场价值$50万,那么孩子需要按$50-$12=$38万来缴纳税款。
 
美国房产永久产权,所有人的确是可以住一辈子,但对于后代来说,是除去继承税部分的世代拥有。

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